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Title:迈阿密房地产成中国投资者新宠
▶▶从 2014 年 1 月至 8 月,仅在美国多户家庭住宅市场中就有来自亚洲的资本 5.22 亿美元,同比上涨了 23%
▶▶“机构投资者更关注小型项目,比如迈阿密海滩的精品酒店、小型出租公寓” 8 月底,今年 32 岁的王莎在美国迈阿密市的珊瑚阁(Coral Gables)区用 50 万美元(约合人民币 300万元)买了一套 3 居室的公寓。迈阿密位于佛罗里达州南部,是该州第二大城市。“留一间房给自己度假,其余两间就出租给附近迈阿密大学的学生,扣除房产税和物业费,两个房间每月可以收到 1500美元(约合人民币 9000 元)。” 王莎说。

迈阿密地产风云

“你能帮我联系到马云吗?”
得知记者来自中国后,美国迈阿密的地产开发商马可立刻表达了自己希望见到马云的急迫心情。他希望马云这个新晋世界级富豪能到迈阿密投资。

马可的想法是许多迈阿密地产商的共同心声。

中国的十一长假期间,《中国经济周刊》记者前往迈阿密,实地考察发现,现在的迈阿密像是一块处女地,在经历了房地产泡沫之后,亟待投资者来此开发。但热情的迈阿密人发现,不断涌入的投资者中,似乎很少见到中国人的身影。

急盼中国投资者4 年前,美国人兰道(David Landau)问刚刚在美国获得国际房地产硕士学位的中国姑娘文珺,要不要和他在迈阿密开一家房地产中介公司?那个时候,文珺对于刚刚走出次贷危机影响的迈阿密地产业并不看好。
4 年后,兰道和文珺共同创办的迈阿密房地产投资顾问公司(Miami Real Estate Invest LLC)不仅成为中国人来美投资的“桥梁”,更成为迈阿密首屈一指的“代理商”。在他们手中,迈阿密海滩边上的楼盘项目正不断地以千万美金的价格卖给世界各地的买家。

从迈阿密国际机场到曾经拍摄 007 系列电影的迈阿密枫丹白露酒店,一路上,可以看到各种各样的在建楼盘,舒适的海滩和标准的二层别墅。因为属于海滨城市,所以当地的开发商们将“靠近海滩”和“科技视野”融入到了每一幢建筑的特点之中。同行的朋友说,迈阿密有点像中国的三亚。 “想象一下,在你面前直插云霄的是 6 座大楼,包括 2 栋公寓和 4 座酒店。”在巴士缓缓开过一处正在大兴土木的工地时,兰道说,总部位于吉隆坡的马来西亚云顶集团正计划在此打造全球最大的俱乐部。英国莱坊房地产经纪公司 2014 年的财富报告显示,在全球吸引高净值投资者的城市中,迈阿密排名第 7,在迪拜、巴黎和北京之前。其中一项针对 15000 名高资产净值人士的调查表明,迈阿密将与新加坡、纽约、香港等城市一并成为未来 10 年内最重要的国际房产投资目标城市。美国房地产经纪人协会表示,2008 年以来,全球买家已经在迈阿密所在的南佛罗里达州购置了 100 多亿美元的房产。云顶集团追踪该地区的地产信息显示,多达 1.5 万套新公寓正在规划或者已经开建。这是自 2008 年以来,数量最多的一次。

迈阿密枫丹白露酒店的创始人 Donald Soffer,是一位年过花甲的美国老头,他对中国市场及中国的投资者充满好奇。“中国人知道迈阿密吗?北京的房价现在多少钱?”当得知在北京花 300 万人民币大概只能买到 80 平米的老房子时,老头马上建议,“你们应该来迈阿密,同样的钱你能拥有一套在大西洋岸边的高档公寓,要知道,在岸边有很多比基尼美女。”兰道坦言,直到现在,中国投资者还未进入迈阿密地产市场的海外投资者前列。在他看来,中国投资者的“闲钱”很多,且越来越关注生活的高品质,但习惯于去洛杉矶、旧金山和纽约扫房,“我知道中国的高净值人群数量很庞大,我们也希望他们能来迈阿密。”此外,迈阿密拥有众多国际银行且不征收州所得税,这也将成为吸引中国买家的因素。度假胜地的新计划文珺告诉《中国经济周刊》,如今的迈阿密已不再仅是国际游客购买度假房的胜地,它已经晋升为成功吸引国际大型投资开发项目的国际一线城市, “巨大的价格差异使得迈阿密房地产市场的可投资性远远高于其他国际都市。” 据全球权威机构 NUMBEO 调查显示,迈阿密的房产价格远低于同级国际一线城市。与其他全球一线城市公寓平均价格相比,迈阿密的房价仅为纽约的 37%,北京的 40%,伦
敦的 26%,香港的 20%。Codina Partners,Downtown Doral 项目开发商执行主席 Armando Codina 表示,迈阿密的在建国际商业、住宅地产的数量、金额、影响力绝不亚于其他任何同级城市,但其房产价格仍与其他同级城市存在较大差距。另外,迈阿密作为国际一线城市在发展过程中会不断缩小价格差距并将稳健上涨,这为投资者创造了获得巨大升值回报的良好机会。日前,全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)与佛罗里达房产经纪人(Florida Realtors)公布研究称,尽管目前在佛州地产市场仍然只是配角,但中国已跟拉美国家一样,成为该州增长迅速的客户。截至今年 8 月的一年中,外国买家在佛州房地产市场参与的交易达 22572 笔,同比下滑了 15.8%。尽管如此,因房价升高,外国买家在佛州房产的总交易额达到了 64.3 亿美元,同比上涨了 3.8%。在外国买家中,加拿大投资者仍然是最大的买家,占三成交易量。亚洲投资者同样表现不俗:在佛州劳德代尔堡地区,亚洲买家达成的交易占比 11%;在奥兰多地区,10%的外国买家交易为亚洲投资者完成;在迈阿密地区达到 5%。这一结果令地产经纪人大为吃惊。太古地产(Swire Properties Inc)主席斯蒂芬·欧文斯称:“迈阿密正成长为国际大都市,亚洲投资者对这里的兴趣渐浓。”

迈阿密地产经纪商协会(The Miami Association of Realtors)正在研究吸引亚洲买家的对策。作为措施之一,该机构首席执行官特丽莎·金尼参加了一个贸易代表团,赴中国香港和新加坡推销迈阿密房地产。

迈阿密是一件特价商品 在当地开发商看来,经过次贷危机的影响后,迈阿密的地产业正在涅槃重生。《纽约
时报》曾报道称,迈阿密的房地产市场比美国其他地区要更温暖一些。当佛州大部分地区和美国其他的置产胜地房产价格摇摇欲坠的时候,是什么因素导致迈阿密地产的价格回升?
文珺说,迈阿密有 550 万的居民,是全美第八大城市,和华盛顿特区差不多规模,仅比休斯敦和费城地区小一点。迈阿密的整体经济产出超过 2500 亿美元,相较之下,凤凰城只有 1900 亿美元,拉斯维加斯只有 910 亿美元。就像美国《时代周刊》所说:迈阿密的高端房地产市场正在受到追捧。那些顶尖经纪人的电话响个不停,都是来自于一些有钱的国外买家的大额销售订单,他们并没有受到信贷危机的影响。专门开发高档楼盘的开发商 Terra Group,Park Grove 的行政总裁 David Martin 坦言,在 2000 年到 2006 年,这座城市经历了自上世纪 20 年代以来规模最大的建设热潮。但是,接踵而来的是近乎戏剧化的衰落速度。“那 6 年里,迈阿密的经济蓬勃发展;然后,这种势头就戛然而止了。” David Martin 慨叹道。现在的情况则完全不同,当迈阿密本地人还被束缚在新的节俭风气中时,外来投资者似乎已经预见了当年那个活力十足的迈阿密的回归。One Sotheby’s International Reality 的主席 Beth Butler 说:“私人投资和地方政府已经把这里推向下一个发展阶段中。世界各地的人们都争相涌向这里。” 文珺说:“跟之前不同的是,在我手上完成的交易中,只有 40%的买家是本地人,并且有 65%的人是现金买家。特别是南美人,在他们眼中,迈阿密不仅仅是一个避难港,还是一件特价商品。”在文珺眼中,那些选址一流的奢华型住宅屋令现金充裕的买家们颇感兴趣。坐落于迈阿密海滩、南部海滩、巴尔港和阳光岛海滩边的房屋,充分满足了他们坐享大西洋海景的愿望。

各色的名人早已成为迈阿密社交中活动的重要点缀。对于墨镜后低调的富人来说,迈阿密不少隐蔽的小岛是他们理想的“隐居之地”。比如,Fisher Island 距离迈阿密市区仅三英里,只能靠乘坐私人游艇抵达,是一个绝对的避世之处。在这个面积 0.34 平方英里的小岛上,“隐居”着功夫巨星成龙、大鲨鱼奥尼尔、说唱歌手及唱片制作人 P Diddy、古巴歌手 Gloria Estefan,以及其他低调的明星。这种公寓每套有 7 个起居室,售价为 1350 万美元。
“2000 万美元以上的交易在去年很普遍。”兰道说。他手里有相当大的独立建筑面积,用于满足各种几近苛刻的需求。比如,他正在卖一套 20000 平方英尺的新房,离南部海滩只有几分钟的路程,市场售价达到了 3800 万美元。房子配备了家庭影院、健身房和屋顶上的厨房,还安装了 16 个安全监控摄像头、防飓风的玻璃和发电机,消除了很多买家关于安全的顾虑。近年来,迈阿密成为重要的金融交易中心,聚集了大量的国际银行和全球企业。兰道
补充说:“一些南美的买家专程来这里经商。”为了迎合这些认真的买家的需求,市中心建立起了城市地产——Brickell。开发商专门聘请设计师打造了集临街店铺、28 层时尚精品店、餐馆和住宅为一体的建筑。

兰道说:“当年的迈阿密正在苏醒过来。

Title:美国房市的好日子又回来了?

新华网华盛顿9月16日电(记者王宗凯)“三年前年我花15万美元入手的一间公寓,上个月刚刚以35万美元出手,”美国佛罗里达州迈阿密房产经纪人大卫•兰道满脸幸福地对记者说,“现在每天早晨喝咖啡的时候,我都会与妻子来个击掌庆祝。”

兰道并非资深“房虫”,年近花甲的他与许多美国人一样,本来计划在这个阳光之州的海滨城市安享晚年,但一场来势汹汹的金融危机让他在股市的财产大幅缩水,而当时就业岗位犹如凤毛麟角,他不得不选择再度“充电”并创业。

“2008年在佛罗里达国际大学学习房地产市场分析的时候,班上也就二十几个学生,很多同学毕业后也不会去做房地产中介,当时连老师对我的选择也颇感意外。2006年房市火爆之时,迈阿密有2.7万房地产中介,2009年锐减到1.2万,”兰道说,“现在每期学生有40多人,大部分都会去做中介,从业总人数又回复到了2.7万左右。”

兰道介绍说,迈阿密地区房价从2006年的高峰到2009年的低谷,平均下跌50%,在2010年触底,2011年开始持续回升,目前已恢复至2006年峰值的60%至70%,销量也比2009年翻了一番。

受益于迈阿密房地产市场的强势复苏,兰道不仅完全挽回在金融危机中损失的财产,还在上个月购置了7万多美元的高档电动轿车特斯拉。兰道信心满满地告诉记者:“2010年以来,我陆续买了五六套房子,按现在形势来看,未来几年还会再涨。”

早在2010年美国就有大批机构投资者整条街区抄底房产,不过当时个人投资者大多仍如惊弓之鸟不敢出手,因此房价并未急速上涨,今年以来随着越来越多的个人投资者对房地产业重拾信心,市场上的供需形势出现逆转,房价开始加速上扬。根据美国标准普尔公司最新发布的标普/凯斯席勒房价指数, 仅在今年第二季度迈阿密房价就增长了7.19%。

也许有人会赞叹兰道这种业内人士的眼光,但其实这种最接近市场的人也最容易“不识庐山真面目”。迈阿密市场在次贷危机中陷得最深的就是房地产中 介,因为很多中介都在次贷危机前的房市热潮中扮演了买家角色,而在房产泡沫破裂后大都资不抵债;其次就是住宅建筑商,次贷危机爆发时,许多新建房 产还没竣工,随着房价跳水,大批买家违约,导致许多住宅建筑商竣工后直接把钥匙交给银行而血本无归。

每一个市场都有周期,美国当前的房地产牛市能持续多久难以预期。值得注意的是,美国本轮房市回暖是建立在深跌基础上的,房价现在还远未恢复到危 机前水平,而且复苏力度存在地区差异,诸如纽约等大城市过去一年内房价仅增长3.29%,基本与通胀率持平。

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