迈阿密房地产成中国投资者新宠

▶▶从 2014 年 1 月至 8 月,仅在美国多户家庭住宅市场中就有来自亚洲的资本 5.22 亿美元,同比上
涨了 23%
▶▶“机构投资者更关注小型项目,比如迈阿密海滩的精品酒店、小型出租公寓”
8 月底,今年 32 岁的王莎在美国迈阿密市的珊瑚阁(Coral Gables)区用 50 万美元(约合人民币 300
万元)买了一套 3 居室的公寓。迈阿密位于佛罗里达州南部,是该州第二大城市。“留一间房给自己度
假,其余两间就出租给附近迈阿密大学的学生,扣除房产税和物业费,两个房间每月可以收到 1500
美元(约合人民币 9000 元)。” 王莎说。
越来越多像王莎这样的中国大陆的投资者,正开始把目光转向迈阿密房地产市场。商业地产服务和投
资公司世邦魏理仕多户住宅资深董事总经理彼得·多诺万(Peter Donovan)说:“中国投资者对一些有机
会自住的物业,以及跟亚洲主要城市,如北京或香港投资条件极相似的美国大都会地区尤其感兴趣。
现在,他们除了会选择旧金山、洛杉矶和纽约这些灸手可热的地方。也考虑在迈阿密、西雅图、盐湖
城和杰克逊维尔等地寻找投资机会。”
多诺万的理论依据来自于世邦魏理仕在 10 月底发布的一份报告。报告显示从 2014 年 1 月至 8 月,亚
洲买家投资美国多户住宅的金额显著增加,金额达 5.22 亿美元,这数字已大幅超越 2012 年全年总额
3.56 亿美元,接近 2013 年的总额 5.37 亿美元。最受青睐的 5 个美国城市依次为旧金山、洛杉矶、纽
约、西雅图和迈阿密。而亚洲投资者主要来自中国内地、日本和中国香港。
如果简单地按照房价高低来区分迈阿密的话,可以将这个城市分为东西两部分,西部为非沿海区,所
以地价较低,房价也比较亲民;而东部紧靠大西洋,则是迈阿密高档住宅集中的地方,除了因为靠海,
还因为这里是迈阿密经济和文化集中地,很多银行、跨国公司的总部设在这里,包括迈阿密热火队的
主场。王莎买房子的珊瑚阁就是位于迈阿密城市东南的一个区,是迈阿密大学所在地。此外,迈阿密
市区周围的小岛上的豪宅也深受明星们的喜爱,从伊丽莎白·泰勒(ElizabethTaylor)到 NBA 球星“大鲨
鱼”沙奎尔·奥尼尔(Sha-quille O’Neal),再到中国人熟知的影星成龙都在这里拥有房产。
中国投资者投资迈阿密房产的目的不尽相同。“留学生和家长大多都是为了解决住宿问题;其余个人投
资者除了是为养老作准备;还有一部分是为了进行资产配置,这部分人大多会买入房产,再出租获取
租金;而机构投资者则更关注小型房产项目,比如迈阿密海滩的精品酒店、小型出租型公寓。”迈阿密
房地产投资顾问公司的合伙人林文珺说。目前该公司 75%的客户来自于中国。有 10 多年从业经验的迈阿密房产交易代理公司 San Carols Title Services, Inc 的副总裁罗伯特·罗森伯
格(Robert Rosenberg)则认为,除了上述原因,对于中国投资者来说更吸引他们的是价格。在他看来,
相比其他国际城市,迈阿密房地产的价格具有竞争优势,而且也有很大的升值空间。根据数据资源网
站 NUM-BEO 的一项调查显示,迈阿密的房价为北京的 40%、纽约的 37%、伦敦的 26%、香港的
20%。标普凯斯/席勒住宅价格指数显示,2012 年 8 月至 2013 年 8 月,迈阿密住宅价格上涨了
10.5%,超过了纽约 3.05%、洛杉矶 6.83%、西雅图 6.57%, 为所调查的 20 个城市中涨幅最大的。
除了地产经纪人,迈阿密的地产开发商也对当地房地产市场的发展亦表现出足够的信心。多户住宅开
发商 Related 集团目前在整个佛罗里达已建成并管理着超过 80000 个公寓住宅,该集团主席卡洛斯·罗
素(Carlos F.Rosso)说:“目前迈阿密房产价格仍与其他同级城市存在较大差距,但是相信未来会不断
缩小差价并且稳健上涨。投资者应该抓住机会, 这里的投资收益率也不差。” 房产分析机构 Miller
Samuel Real Estate Appraisers & Consultants 数据显示,扣除房产税和物业费,该地的商业地产的
年投资收益率约为 5%-6%,位于市中心的住宅地产的租金收益率为 5%左右,远离市中心的投资收
益率为 6%-7%。相比之下,根据研究机构中金标准数据研究 2014 年 4 月 23 日发布的数据显示,北
京的住宅租金收益率为 3.23%,上海的收益率为 2.87%。
总部位于旧金山的美国太平洋国际投资公司(American Pacific Interna-tional Captial)的总裁陈怀生也
表示,相对纽约等热门城市来说,迈阿密房地产价格还有一定上升空间,不过投资者也要考虑到投资
风险:迈阿密是一个旅游城市,所以投资者要考虑到旅游淡季和旺季是否会对投资收益造成影响。其
次,该地处于飓风多发地带,灾害性天气也有可能会给投资者造成一些额外的开支。陈怀生透露,
2012 年,自己所在的公司曾经打算在迈阿密购置一批商业地产,但最终没有实行。
不过,美国安斯汀&莱尔律师事务所(ARNSTEIN & LEHR LLP)迈阿密办公室的合伙人康哲岚(Anthony
Kang)则认为,虽然美国整体经济已经开始复苏,QE 也按计划结束,而且目前美国 5.9%的失业率为
2008 年以来的最低点,但影响迈阿密房地产的关键在于当地的经济发展及就业人口是否能够支持迈阿
密房价升值。根据迈阿密政府官方合作网站 The Beacon Council 数据显示,目前迈阿密常住人口达到
500 万,2013 年 9 月至 2014 年 9 月,迈阿密新增 3.45 万个非农就业岗位(非季节性增长)。目前有
超过 170 家跨国集团以及 100 家商业银行和国际金融机构的总部设立在此。
为了吸引和支持更多的公司进驻迈阿密,创造更多就业机会,迈阿密市政府也制定了一系列的税收减
免的政策。现在,为了吸引更多的中国投资者,他们不仅在积极促成中国驻迈阿密总领馆的设立,同
时准备开通中国到迈阿密的直飞航线。迈阿密商会也在联系当地的一些华人组织,筹备建立中国城。
迈阿密房地产商和地产经纪公司也在积极准备,除了雇用中国员工,也有一些地产开发商正在增进与
中国内地的联系。Terra Group 的主席大卫·马丁(David Martin)表示,曾与中国最大的房地产家居网络
平台搜房网进行接触,希望借此了解中国投资者的需求并让中国投资者更了解他们。搜房网亦表示曾
与该公司接洽,但尚未有进一步沟通。
对于迈阿密房价是否会再次经历类似上一轮次贷危机的暴跌,康哲岚说: “经过上一轮危机后,佛罗里达州法律现在规定地产开发商不得将超出已收取保证金 10%以上的金额用于非建筑用途。而开发商
及银行也要求购房者在房屋封顶前分批缴纳高于总额 50%的保证金,以对买卖双方进行风险控制。所
以,像上次那样房地产价格暴跌的现象,短时间内出现的概率不会很大。” 2008 年,美国次贷危机爆
发之前,购房者缴纳的保证金的平均值不足 20%,有些项目只需要缴纳 5%左右的保证金给开发商,
有些项目甚至不需要缴纳保证金。Miller Samuel Real Estate Ap-praisers & Consultants 数据显示,
2008 年迈阿密的房价陡降 50%,并在 2010 年底至 2011 年初触底。
康哲岚提醒中国投资者,收益与风险一直并存,在投资之前要对市场做好充分考察。此外,因为中美
两国法律的差异,以及远在中国的投资者对美国环境的不熟悉,例如所购资产是否涉及法律纠纷等问
题,投资者应该尽量找可靠及专业的当地房地产经纪人或律师,以免造成不必要的损失。同时投资者
应该对开发商的信誉度和项目成功率进行调查。——毛曼京
总之 除了传统的旧金山、洛杉矶等美国大都会地区之外,越来越多的中国投资者正在涌向迈阿密等地
投资房地产。